ARTICLE 1 :

Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s’appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires.

ARTICLE 2 :

En application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 , le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation précisées ci-après, pour l’information des copropriétaires et des tiers. Les comptes de l’exercice comprennent les charges et produits pour les opérations courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les opérations exceptionnelles.

En application de l’article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l’exercice.

Les charges constatées pour les opérations courantes mentionnées à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprennent les sommes, versées ou à verser, en contrepartie des fournitures et services dont a bénéficié le syndicat.

Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation leur incombant, enregistrées à la date d’exigibilité.

Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires.

ARTICLE 4 : travaux

Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations.

Lorsque les travaux ou prestations s’effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l’exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés.

Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l’encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l’assemblée générale.

Les dépréciations de créances douteuses à l’encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.

Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 , les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité.

Les subventions sont à constater dès leur notification, à l’exception des subventions dont le versement s’effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l’état des travaux prévus par l’annexe 5  dès leur notification et inscrites en comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision accordant la subvention.

ARTICLE 5 :

L’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice.

Pour le premier exercice, l’assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois.

La date de clôture de l’exercice pourra être modifiée sur décision motivée de l’assemblée générale des copropriétaires.

Un délai minimum de cinq ans devra être respecté entre les deux décisions d’assemblées générales modifiant la date de clôture.

ARTICLE 6 : 

Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.

ARTICLE 7 :

Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :

-créances sur opérations courantes ;

-créances sur travaux  et opérations exceptionnelles ;

-montant de la cotisation appelée au titre du fonds de travaux sur l’exercice comptable en cours ;

-créances sur avances ;

-créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l’enregistrement des opérations.

ARTICLE 8 :

Les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement :

• l’état financier
• le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires 
• l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5.

L’état financier présente :

• l’état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.

Le compte de gestion général présente :

• les charges et les produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles.

L’état des travaux et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice fait apparaître en fin d’exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.

Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent.

Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées.

ARTICLE 9 :

Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l’objet d’un budget prévisionnel, soumis au vote des copropriétaires. Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l’annexe n° 2.

ARTICLE 10 :

Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux et opérations exceptionnelles font l’objet d’une double présentation :

– présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l’annexe n° 2.

– ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l’annexe n° 3 et de l’annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété.

Pour l’approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l’annexe n° 2 et le total des charges pour travaux et opérations exceptionnelles de l’annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l’annexe n° 2.

Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l’annexe n° 2.

ARTICLE 11 :

Les modalités d’établissement des comptes du syndicat des copropriétaires sont précisées dans l’arrêté conjoint du garde des sceaux et du ministre chargé du logement pris en application du présent décret.

ARTICLE 12 :

Les annexes mentionnées aux articles 8, 9 et 10 sont conservées avec copie du procès-verbal de l’assemblée générale qui approuve les comptes et qui vote le budget prévisionnel. Ces documents font l’objet d’un classement particulier dans les archives du syndicat.