Copropriété en difficulté

La procédure d’alerte : 

Une procédure d’alerte préventive peut-être déclenché si, à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel et des dépenses hors budget.

Les sommes devenus exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considéré comme impayées. Le syndic en informe sans délai le conseil syndical en adressant à chacun de ses membres l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable. Il saisit le président du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Si le syndic néglige d’agir dans le mois de la clôture des comptes, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent agir à sa place. 

Un créancier en présence de facture impayée depuis 6 mois – qu’il s’agisse d’abonnement, de fournitures d’eau, d’énergie ou encore de travaux votés par l’assemblée générale et exécuté peut agir de même.

Le créancier, avant de saisir le juge, doit avoir adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. 

Le juge peut également être saisi par le représentant de l’État dans le département où le procureur de la République, le maire de la commune de l’immeuble ainsi que le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. 

Le juge peut décider, par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé de désigner un mandataire ad-hoc.

Le mandataire analyse les difficultés de la copropriété, puis émet des recommandations pour rétablir son équilibre financier et assurer la sécurité de ses occupants. 

Il peut entreprendre des médiations ou des négociations. Le mandataire peut se faire autoriser par le tribunal à se faire assister par un technicien. 

Il rend son rapport dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois sur décision du juge. Le syndic inscrire l’examen de ce rapport et de ses résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale si cette assemblée n’a pas lieu dans les 6 mois le syndic ne doit pas attendre la prochaine assemblée générale normal mais doit convoquer une assemblée générale spéciale. Si le mandataire constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire. 

La désignation d’un administrateur provisoire : 

Dans le cas où les difficultés des copropriétés n’aurait pu être prévenu, les articles 29-1 à 29-6 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis,  si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ou s’il faut liquider les dettes du syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution, la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. 

L’administrateur doit être nommé, pour une durée déterminée par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble saisi par :

  • Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat
  •  le syndic
  •  le procureur de la République
  • le maire de la commune de l’immeuble
  • le président de l’établissement public de coopération intercommunale
  • le préfet
  • le mandataire ad hoc s’il en a été nommé un.

 La désignation d’un administrateur qui va tenter de rétablir les comptes dans le cadre de sa mission entraîne certaines conséquences notamment :

  • La suspension de l’exigibilité des créances 
  • L’interruption ou interdiction de toute action en justice de la part des créanciers dont la créance à son origine enterrement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat débiteur pour défaut de paiement d’une somme d’argent et à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de la créance. Il vérifie les créances, établit et publie une liste de créancier déclaré. 

Il établit un plan d’apurement des dettes que le juge homologue à défaut de contestation. Dans le cadre de ce plan, l’administrateur provisoire peut-être autorisé par le juge a cédé des locaux ou des parcelles de terrain non bâti.

Il évalue la somme des créances irrécouvrables. 

Il peut demander au juge d’effacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalent au montant des créances irrécouvrables. Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété peuvent être rétabli autrement, le juge peut prononcer, aux conditions qu’il fixe et sur demande de l’administrateur provisoire, la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ou la division du syndicat. Si des travaux préalables sont nécessaires, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à les faire réaliser au frais des copropriétaires. 

Il peut autoriser l’administrateur provisoire à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte des travaux concourant au rétablissement financier de la copropriété.