NOUVELLES DISPOSITIONS LOI ELAN
- 26/09/2019
La définition du lot de coporpriété
L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié. Il fait désormais apparaître la définition du lot de copropriété contenu dans un alinéa qui lui est spécifique.
«Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. «Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante. «La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.»
L’apparition du lot transitoire :
Elle permet, lors de la réalisation de programmes immobiliers par tranches successives, de garantir au promoteur,la possibilité de réaliser des batiments non encore construits sans avoir à solliciter d’autorisations en Assemblée Generale des copropriétaires en créant un lot composé pour les parties privatives d’un droit de construire et d’un quote-part de parties communes. Ce lot est ensuite subdivisé et les lots nés de cette subdivision vendus, le lot transitoire disparaissant.
Le propriétaire d’un lot transitoire est ainsi tenu de payer les charges de copropriété et doit être convoqué aux assemblées générales. Enfin, la nécessité de mentionner dans la règlement de copropriété la création et la désignation des lots transitoires est inscrite dans la loi.
Modification des dispositions relatives au fond de travaux
Une phrase importante vient complété l’article 14-2 : L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1o et 2o du présent II. (L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 204) «Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.»
Elargissement de l'objet de la procédure de recouvrement accélérée
Ancien Article 19-2 :
A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise
en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.
L’article 19-2 est désormais rédigé ainsi :
«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
«Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.«Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.» Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.»
Modification des dispositions relatives à l'extranet :
L’article 18 relatif à l’extranet supprime mention concernant le caractère obligatoire de l’extranet » à compter du 01 janvier 2015″ cette mention est devenue obsolète mais annonce également un décret ( Décr. no 2019-502 du 23 mai 2019) qui précise la liste minimale des documents devant être accessible en line dans un espace sécurisé.
En voici la liste ci dessous :
La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, est la suivante :
1° Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic ;
3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
5° Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
6° L’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
7° Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
9° Le contrat de syndic en cours.
La liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé, est la suivante :
1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
4° Les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.
La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical est la suivante :
1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ;
5° La carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité
Création d'un sanction pécuniaire en cas de défaut de communication de document au conseil syndical
L’article 21 de la loi rajoute cette phrase :
«En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret.»(Décret. no 2019-503 du 23 mai 2019.)
Décret 2019-503 du 23/05/2019 :
Le montant minimal de la pénalité mentionnée est fixé à 15 euros par jour de retard.
Modification des dispositions relatives au mandat et à la présidence de l'assemblée :
L’article 22 de la loi relatif au droit pour tout copropriétaire, de déléguer son droit de vote comporte plusieurs modifications :
«Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut à quelque titre que ce soit,» recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 (anciennement 5 %)» des voix du syndicat.
«Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article.
Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire».
Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale:
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin;
Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin;
Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin;
Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.»
Ancien art. 22, I, al. 4 et 5 :
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité,» et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale.
Les nouvelles modalités de tenue d'Assemblée générale :
Après l’article 17, un article 17-1-A relatifs aux modalités de tenue d’assemblée générale vient se placer entre les articles 17 et 17-1 que voici :
Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire.
Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables.
Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.
Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’État.
Mise en cohérence des majorités requises pour les travaux de rénovation énergétique :
L’article 24 de la loi à ajouter un alinéa « h » concernant les opération d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion des travaux affectant les parties communes.
Article 24 :
Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.»
Alinéa h : Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes
Article 42 réécrit entièrement :
Anciennement article 42 :
Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa». En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. Le montant de l’amende civile dont est redevable, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de matière dilatoire ou abusive est de 150 € à 3 000 € lorsque cette action a pour objet de contester une décision d’une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au n de l’article 25».
Nouvel Article 42 :
Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.
Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.
